Guide du prêt immobilier

Qui ne veut pas profiter des taux de crédit très bas pour son projet immobilier ? Tout le monde cherche en effet un crédit avec des conditions avantageuses.

Mais emprunter de l’argent pour une construction ne va pas de soi. La banque devra d’abord étudier votre dossier, vous devez alors prouver que le projet ne présentera aucun risque pour elle. Plusieurs paramètres entrent donc en ligne de compte. Les voici.

Le niveau d’engagement personnel

Votre apport personnel donne au banquier une idée de votre engagement dans le projet. Cela confirme votre capacité à épargner.

Dans la plupart des cas, les banques accordent au maximum un taux d’endettement de 33 %. Ainsi, la totalité de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu mensuel. Bien sûr, les taux préférentiels existent, mais le plus souvent pour des ménages à fort revenu.

La stabilité des revenus

• Votre banque va également voir si vos revenus sont stables à long terme. A ce titre, elle acceptera facilement d’accorder un prêt à un salarié en contrat à durée indéterminée (CDI).
• Pour un projet immobilier, il est préférable d’attendre une année ou deux à votre poste avant de s’y lancer.

Plusieurs banques prendront votre demande en compte. Il ne vous reste plus qu’à faire votre choix.

Le comportement financier

Si vous arrivez à prouver que vous parvenez à épargner la même somme pendant de longues années, vous marquerez des points.

• Le plan d’épargne logement (PEL) accorde un prêt à taux préférentiel après que vous ayez épargné 540 euros par an pendant au moins 4 ans.
• Le compte épargne logement poursuit le même objectif, mais la phase d’épargne peut être plus courte (18 mois).

Les taux

A part votre situation personnelle et financière, le coût de votre crédit varie également en fonction d’autres critères. Pour savoir si le taux proposé est intéressant, il faut faire des comparaisons.

• Ne retenez que le taux TEG ou effectif global, car le calcul inclut tous les frais du prêt.
• Choisir également entre un taux fixe et un taux révisable.

Mais demandez à votre banquier plusieurs simulations en fonction des différents scénarios de hausse ou de baisse des taux.

La durée du crédit

Souvent on est tenté d’emprunter pour une durée plus longue afin d’obtenir des mensualités plus légères. Sachez pourtant que plus le crédit est long, plus il est cher.

Actuellement le TEG moyen pour un emprunt sur 10 ans est de 3,65 % et de 4,65 % sur 30 ans. De plus, si vous empruntez pour une période supérieure à 15 ans, les banques seront plus exigeantes. Elles craignent en fait un éventuel non-paiement.

Les frais d’assurance et les frais de dossier

Avant de vous attribuer le crédit immobilier, les banques exigent en général la souscription à une assurance emprunteur. En effet, cette dernière couvre la banque ou la société de crédit en cas d’incapacité définitive ou temporaire du travailleur ou du débiteur. Il en est de même en cas de décès ou d’invalidité.

A ce propos, vous n’êtes pas obligés de la souscrire dans le même établissement que celui qui vous accorde le prêt. Vous êtes libre de faire jouer la concurrence. Quant aux frais de dossier, ils sont inclus directement dans le TEG et dépassent rarement 1,5 % du coût du crédit.

Le coût des garanties

L’intermédiaire vous demandera obligatoirement une garantie.

• L’hypothèque est la plus courante. C’est directement votre maison qui sert de garantie à votre prêt.
• Elle peut également être une inscription en « privilège de porteur de deniers ». Elle fonctionne comme l’hypothèque, mais ne s’applique que sur les biens immobiliers anciens. Son coût est beaucoup moins élevé, car la publicité de taxe foncière à 0,615 % n’est pas prélevée.
• Puis, des sociétés de cautionnement ont été créées par les banques. Au cas où le débiteur a du mal à payer, ce sont ces derniers qui prennent le relais. Une commission de l’ordre 0,5% est prélevée.

Le crédit-relais

Le crédit relais vous permet de recevoir une avance financière sur la vente de son logement en vue d’acquérir un bien immobilier. La somme d’argent accordée par les banques représente en général entre 60 et 90 % du montant estimé du bien à céder. Plus la probabilité de la vente est élevée, plus le montant attribué est important. Mais pour qu’il soit efficace, il faut réussir à vendre le bien avant l’échéance du crédit.

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