FAQ

À qui s'adresse le crédit immobilier ?

Le crédit immobilier est destiné à toute personne souhaitant réaliser un projet immobilier. En principe, il n’est soumis à aucune limitation d’âge. Vous pouvez y souscrire quelle que soit votre situation. Le profil des emprunteurs ayant bénéficié d’un prêt immobilier auprès des organismes financiers est très diversifié : employés, cadres, professions libérales, retraités, jeunes actifs, locataires ou propriétaires. Il faut, cependant, savoir que seuls, ceux qui justifient d’un revenu régulier stable peuvent profiter des meilleures conditions. Ainsi, les personnes qui ont plus de chance de se faire accorder un prêt immobilier sont les fonctionnaires, les retraités et les travailleurs CDI.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

L’officialisation définitive chez le notaire d’une acquisition immobilière nécessite des frais. Ces derniers sont fixés entre 7 à 8 % de la valeur d’un logement ancien et de 2 à 3 % de celle d’un logement neuf. Les frais de notaire sont souvent qualifiés d’abusifs. Pourtant, une bonne partie de ces frais, constituée des droits de mutation, est destinée à la commune, au département et à l’État. Les honoraires du notaire ne représentent qu’environ 20 % de ces frais. Le calcul des frais se fait relativement à partir du montant de l’achat. Le paiement, lui, est à la charge de l’acquéreur. Le vendeur en est donc exempté.

Caution ou hypothèque : comment choisir ?

Ces deux garanties vous permettent, toutes deux, de bénéficier de meilleures conditions auprès d’un organisme prêteur. L’hypothèque est, cependant, moins avantageuse au niveau économique. Elle implique en effet le versement de frais de mainlevée à la sortie du crédit immobilier. Elle constitue, toutefois, une bonne option pour les propriétaires souhaitant se faire accorder plus facilement de prêts. Avec la caution, aucun frais de mainlevée n’est à payer au déblocage du prêt. Sa mise en place ne nécessite pas non plus le versement de quelconques frais de mainlevée. Pour son obtention cependant, vous devriez vous adresser soit à votre employeur (si vous en avez), soit à une société de caution que vous devriez rémunérer.

Comment constituer un dossier de prêt immobilier ?

Cette étape nécessite divers documents et pièces justificatives. Ces derniers peuvent être répartis en deux groupes : les documents personnels et les pièces relatifs au projet immobilier. Le premier groupe inclut le justificatif d’identité, les justificatifs de situation familiale, le justificatif de domicile et les trois derniers bulletins de paie mensuelle. On peut y ajouter les tableaux d’amortissements des éventuels prêts en cours et les pièces relatives aux divers placements. Le second groupe comprend le compromis ou la promesse de vente et l’avant-contrat, l’indication des surfaces habitables et/ou le dossier de diagnostics techniques. La production du titre de propriété est exigée pour un crédit-relais.

Comment sont calculées les pénalités de remboursement anticipé ?

En remboursant son crédit avant l’échéance, un emprunteur pourra être sanctionné de pénalités de remboursement anticipé, connues également sous l’appellation IRA (indemnités de remboursement anticipé). Celles-ci correspondent en principe à 3% du capital restant dû. Leur montant ne devra cependant pas excéder les 6 prochains mois d’intérêts dans le remboursement. Toutefois, rien n’empêche un emprunteur de négocier, avec l’aide d’un spécialiste en intermédiation bancaire, l’exonération des indemnités de remboursement anticipé. Celui-ci ne peut pas pour autant se prévaloir de cette exonération si le remboursement anticipé en question est lié au regroupement de ses prêts par un organisme concurrent.

J’ai déjà fait un rachat de crédits il y a quelques années, puis-je bénéficier d’un nouveau rachat de crédits ?

La réponse est oui, mais sous certaines conditions. En effet, la souscription d’un nouveau rachat de crédit ne devra pas constituer un poids supplémentaire pour un emprunteur se trouvant déjà dans l’impasse. En revanche, un emprunteur fiché ou faisant face à beaucoup d’impayés ne pourra plus en bénéficier. L’opération est accessible à ceux qui se trouvent dans une situation de solvabilité raisonnable après la souscription au précédent rachat de prêt. Mais comme chaque dossier est unique, nous vous demandons de nous contacter rapidement pour avoir la meilleure réponse adaptée à vos besoins et à votre situation.

Je suis fiché à la Banque de France, puis-je quand même bénéficier d’un rachat de crédits ?

Là encore, nous pouvons répondre par oui. Mais il y a certaines conditions à remplir. Vous devrez être, en premier lieu, propriétaire immobilier, ou encore sur la voie de l’être. Vous pourrez en effet garantir votre solvabilité en utilisant une partie ou la totalité de votre patrimoine immobilier. Cette condition peut cependant ne pas suffire. Des établissements financiers exigeront une marge hypothécaire ne dépassant pas les 70 %. Certains vont même jusqu’à poser comme conditions la réduction en déca de 35 % du taux d’endettement après la fin du rachat de crédit. D’autres font preuve de souplesse grâce à l’intervention d’un courtier.

Lorsque mon prêt est accepté, qui rembourse mes crédits ?

Officiellement, le remboursement de toutes vos dettes en cours est réalisé par l’organisme de crédit qui se charge de votre dossier. La réponse ne devra, cependant, pas officieusement être la même en fonction de la nature de votre projet. Pour un dossier comprenant un ou plusieurs crédits immobiliers ou une garantie hypothécaire pour des crédits à la consommation, le remboursement des créances est effectué par le notaire. Pour des crédits à la consommation sans garantie hypothécaire, c’est réellement l’organisme de rachat de prêt qui s’en charge. Quoi qu’il en soit, tout est mobilisé pour assurer le bon déroulement du processus.

Qu’est-ce qu’un taux révisable ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un taux d’intérêt de crédit pouvant varier en fonction de l’état global du marché, ou plus précisément de l’indice Euribor. Au départ, il permet de payer moins de mensualités que le prêt à taux fixe, mais rend inévitable la soumission à l’application d’un taux plus élevé sur le marché. Néanmoins, en cas d’éventuelle baisse, on peut encore profiter d’un coût globalement réduit de prêt. Le crédit à taux révisable est donc plus avantageux, mais moins sécuritaire. Les risques qui y sont liés sont actuellement réduits grâce à la mise en place du taux capé. Ce dernier permet en effet de limiter les variations.

Qu’est-ce que le TEG ?

C’est un indicateur permettant de connaître le coût total d’un crédit, tous frais inclus. Ainsi, il ne prend seulement pas en compte les intérêts évalués en fonction du taux nominal, mais également les frais d’assurance et de garantie, les frais de dossier et les divers autres frais et rémunérations. Le TEG devra être affiché sur l’offre de crédit et sur les publicités y afférentes, l’objectif étant de permettre aux consommateurs de comparer les offres du marché. Il est généralement annuel (d’où l’appellation TAEG), mais rien n’empêche l’organisme prêteur d’inscrire le TEG mensuel dans son offre de crédit.

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une solution permettant à un emprunteur de regrouper au sein d’un même organisme tous ses crédits en cours. C’est cet organisme qui va se charger du rachat et du remboursement de ces crédits auprès des autres établissements prêteurs. Il se fera à son tour rembourser par l’emprunteur avec de nouvelles conditions généralement plus assouplies : une seule mensualité pour l’ensemble des prêts, une seule échéance, durée plus ou moins allégée de prêt, etc. La souplesse de ces conditions permet à l’emprunteur de retrouver son équilibre et son pouvoir d’achat. Il lui est, par ailleurs, possible d’obtenir un financement supplémentaire à partir du nouveau contrat.

Quels sont les taxes et impôts pour un investissement immobilier ?

La taxe foncière est la plus connue des contributions fiscales auxquelles est assujetti le propriétaire d’un bien immobilier. Son montant varie en fonction de la valeur locative du logement acheté et des taux d’imposition en vigueur dans la commune d’implantation du bien. Après l’officialisation d’acte d’achat définitif chez le notaire, le nouveau propriétaire devra également s’acquitter, sous forme de « frais », d’un impôt sur son acquisition. Le calcul se fait en fonction du montant de l’achat. La location du bien acquis soumet le propriétaire aux impôts fonciers et aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Si celui-ci prévoit d’occuper son acquisition, la taxe d’habitation sera dès lors obligatoire.

Quels sont les documents à fournir pour bénéficier d'un rachat de crédit ?

Ils sont regroupés en quatre catégories : l’état civil, les revenus et charges, le niveau d’endettement et le patrimoine immobilier. Dans la première catégorie se trouvent la pièce d’identité, le livret de famille, le contrat de mariage ou le jugement de divorce et le justificatif de domicile. La seconde catégorie comprend les trois derniers mois de bulletin de salaire, le contrat de travail, le justificatif des revenus réguliers et le dernier avis d’imposition. C’est dans la troisième catégorie que l’on retrouve les relevés de compte des trois derniers mois, les derniers relevés d’opérations pour le crédit renouvelable et les tableaux d’amortissements de tous les autres prêts. La dernière catégorie inclut les 3 dernières quittances de loyer mensuel pour un locataire et le titre de propriété pour un propriétaire.

Quels sont les risques d'un rachat de crédit ?

Bien que la mensualité soit allégée, l’emprunteur aura à supporter, au final, un coût plus élevé, notamment sur la durée du rachat de crédit, si celle-ci est plus longue. Cette solution entraîne également une exemption de certains avantages dans le crédit d’impôt pour l’achat de résidence principale et les dispositifs d’aides relatifs à l’investissement locatif. Le risque le plus important concerne le non-remboursement. Ce dernier, en effet, a pour conséquence l’application d’agios et de frais financiers importants. Ce désagrément peut cependant être évité en négociant avec l’organisme de rachat de crédit avant la souscription. L’intervention d’un courtier est ainsi recommandée.

Suis-je obligé de changer de banque ?

Vous n’aurez pas à changer de banque pour souscrire un rachat de crédit. Il vous suffira de trouver un organisme crédible ou un spécialiste en intermédiation bancaire. Vous devriez par ailleurs le savoir, une bonne partie des organismes financiers spécialisés en rachats de crédit, ne propose pas de service de gestion de comptes. Vous pourrez, en principe, vous adresser à votre propre banque pour demander si elle peut, elle-même, se charger du rachat de vos crédits en cours. L’opération est généralement réalisable. Si c’est le cas, vous négocierez avec votre interlocuteur, auprès de votre propre banque, les nouvelles conditions qui régiront le rachat de vos crédits.



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